楼市调控引出3大议题！房价跌0.1%、利率涨20%，还是亏了！
今天，我们被这张图刷屏了，从2005年提出“房价会像车价一样下跌”开始，谢国忠预言的中国房价情况，几乎都做了反向指标。
“我怀揣100万全款，在楼市看啊看，直到100万变成首付款，我还没买到房子”，这不是段子，是真实在南京发生的故事。相信房价大跌的似乎都输了。
楼市调控已跨过周年，两种声音在耳畔传开，矛盾纠葛让人好似探不到北，不是烈火灼心，却是火焰行情与冰山行情并存：
1、楼市暴跌VS独立行情，两种模式正并行。
2、房贷利率上浮40%VS直接上全款，两种买房状态同步进行。
3、高价地蜂拥上市VS限价铸就铜墙铁壁，谁能赢？
3·17调控已迎来一周年，楼市信息空前嘈杂，我们先来看看房价，实际的观感和数据是有落差的。
从数据上来看，南京在过去的一年里房价几乎一直在跌。但是，实际上购房者的感受却是南京房价一直在涨，尤其是时不时出炉的二手房单价。
今天，国家统计局发布2月份全国70个大中城市住宅销售价格统计数据。数据显示，南京2月新房价格环比下降0.1%，同比下降1.5%。
从2016年12月开始，南京新房价格环比（这个月比上个月）就一直在跌，除2017年6月和9月环比持平外，其余月份都在下跌。只有到了2017年12月份，受河西10盘连开的影响，南京新房价格环比涨了0.1%。（还有不少房源网签正押着呢）
当然，身边的朋友看到这个消息只是噗嗤一笑，数据而已，南京房价降没降，大家心里没点逼数吗？
与此同时，南京不远处的杭州，正演绎出独立行情，全款+托关系+绑定车位，还是玩得666。上上周，华夏四季开盘，网上选房0.1s秒光，非常紧俏，G20+亚运会，杭州在逆势涨价。
3月17日，杭州某热点板块的项目开盘，现场吸引了上千买房人前来抢房。据了解，杭州大部分楼盘都是全款来筛客，往往开盘只通知了全款客户，按揭直接没机会抢！
以往被视为楼市风向标的一线房价，据不少专家的说法是，已走到拐点。北京房价已出现连续9个月的下跌，累计跌幅15%左右。2018年3月北京二手房均价为58527元/平，与2016年12月的水平接近。
有人认为，在新房严格限价的情况下谈房价指数没多大意义，二手房降没降价才是真问题，但看到数据，我们并没发现“断崖式下跌”。
（来源：中国房价行情网）
放大到不同区域来看，核心城区的二手房价实际还在小幅上涨，我们查了一下南京、上海的数据，发现亦是如此。
前几天，环京楼市价格腰斩刷爆朋友圈。比北京房价跌得更惨的，是环京楼市。其中，燕郊二手房价格已经几近腰斩，个别楼盘甚至暴跌2/3。数据显示，燕郊二手住宅单价普遍下跌1万元，不少二手房小区房价几近腰斩，个别楼盘甚至暴跌2/3。
炒市下房价被腰斩，完全是由于高杠杆投机客和充满贪欲但没经济实力的刚需族被严政压断经济链，从而被迫抛售楼盘造成的。
对于楼市来讲，利率一向是最重要的调节工具。如果首付提了20%，你还能接受，因为是提前交钱，成本没变，但利率抬高了，那是给银行额外多交了钱，这个用脚趾头都能算明白。房价下降0.1%，利息提高20%，总价便宜3千，利息多了几十万，压根没占到便宜。
今天，全国人大经投票表决，任命易纲为中国人民银行行长。在问及上任后的主要工作任务是什么时，易纲称，主要任务是要实施好稳健的货币政策，同时推动金融的改革和开放，并保持金融业稳定。
防范金融风险，加大去杠杆力度成为主旋律，银行这个叛逆的亲儿子首当其冲被严加看管。上调利率就显得很正常，而且旋律不停，利率不止。
（2017—2018年各城市房贷利率图）
据搜狐焦点东莞站报道，光大银行首套房贷款利率上浮40%；广发银行首套房贷款利率上浮30%！
南京楼市，目前首套房房贷利率以上浮15-20%为主，二套房以上浮20-25%为主。
周小川表示，未来低利率或将告一段落。央行副行长潘功胜在两会上表述“目前房贷利率略升但仍处于较低水平”。
根据融360统计，自2017年至今，全国首套房的贷款平均利率已经升至5.46%，相当于基准利率1.114倍，同比去年2月首套房贷款平均利率4.47%，上升22%。这个利率水平高吗？
与利率不断上浮形成强烈反差的一个现象就是：买卖双方你推我就，全款买房的情况竟然变多了！
对于房主来说，可能是自己着急换房，于是要求一次性付款。有网友反映给搜狐焦点，称自己在看二手房中，有房主直接要求全款，因为贷款下的慢，影响他再次购房。
对买家来说，可能是用家里老人资格买房，但没法贷款，或是本来就是8成首付，付个全款或许总价还能谈一谈，当然还有可能是不差钱。
南京今年预计将有多达190多个楼盘上市。其中，纯新盘超过70家，足以创下近三年来纯新盘上市数量新纪录。这批集中上市的纯新盘，大多来自2016年震惊市场的高价地。
根据统计，计划上市的70多家纯新盘中，楼面地价超过2万元/㎡的楼盘就有28家。
江浦板块有8幅地价超2万的地块要上市，而其中有5幅现房销售地块，均预计在下半年面市，目前动作较快的有，雨山路板块的保利云禧将于三四月面市。
2018年江宁板块预计上市的纯新盘数量不是很多，江宁九龙湖今年可能成为江宁的主力板块，有4幅现房销售地块今年均有希望上市，目前九龙湖板块在售房源只有恒大悦澜湾，均价在26000元/㎡左右，这四幅地块楼面价均在2万元/㎡左右，新房售价能否突破区域限价，还是有所期待的。
河西作为南京楼市的热门板块，向来是买房人的“必争之地”，2018年该板块预计入市的纯新盘也有好几家，这对于现今房源状况相当紧缺的河西来说是非常值得期待的。
河西南目前整个在售新房的价格基本上限定在3.5万元/㎡的价格红线上。可区域内目前高价地林立，最为引人关注的当属葛洲坝那幅楼面地价4.5万元/㎡的南京中国府项目，项目计划在2018年上市，这势必要突破河西南整体的价格红线。
南京楼市中，可以和河西比肩的板块非鼓楼滨江莫属，整个板块的新房限价在40000元/平米以下。从地价上看，鼓楼滨江板块三大纯新盘地价都超20000元/平米，而产品定位均为高端豪宅产品，放风价在4万-5万不等，至于能否突破限价，非常值得关注。
面对高成本地块，低价卖房的策略显然不是首选。多数开发商还会在地价成本已经较高的基础上，进一步抬升产品定位，垒高定价空间，高端改善化的趋势在所难免。这意味着2018年南京将有大批的高端产品入市。
据统计，2018年有9家楼盘楼面价在万元内，结合各区域的新房限价，未来上市很有可能卖到2万左右或2万以内的地块，对于刚需来说，这些新盘或将可以捡漏。
虽然2018年上市的新盘地价普遍偏高，甚至有部分项目被要求现房销售，但这并不意味着2018年房价将有较大提升。限价政策没有松动，房价大幅度上涨的可能性就很小。同时，新盘定价过高，消费者也未必接受，开发商的销售风险将大大提升。因此，未来南京买房方式将大大改变，开发商也更加注重产品的品质和定位。
开年以来，多个二线楼市频繁出台楼市新政，以争夺人才为名，降低住房门槛，南京40周岁以内本科生可直接落户，如今已有超过万人落户南京。2018年对于很多人来说，一二线城市的限价房依旧是买房的好机会。对于刚需来说，我们没有特别好的购房建议，最好的买房时机即是当下。
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